RESTITUZIONE DELLA COSA LOCATA. LA CONSEGNA DELLE CHIAVI EQUIVALE A RICONSEGNA DELL’IMMOBILE LOCATO?
Cassazione, sez. III, 17 gennaio 2012, n. 550
(Pres. Trifone – Rel. Filadoro)
Svolgimento del processo
Con sentenza 28 ottobre 2008 la Corte di appello di Roma rigettava l’appello proposto da SOFIDA s.p.a., PARSIFAL s.p.l., LDM Comunicazione s.p.a. avverso la decisione del locale Tribunale che aveva accolto la opposizione proposta dal Comune di Roma avverso il decreto che gli ingiungeva il pagamento di Euro 75.047,93 in favore delle tre società a titolo di indennità di occupazione dell’immobile sito in (omissis).
Il Tribunale aveva rilevato che la consegna dell’immobile era avvenuta in forma simbolica con la perdita della detenzione da parte del Comune (e con la consegna delle chiavi effettuata ai legali del Comune da persona incaricata dal Comune) mentre la questione dell’ingombro dei locali con beni lasciati dal conduttore poteva, al più, configurare una diversa responsabilità del Comune per eventuali danni, senza alcuna incidenza sulla avvenuta restituzione della cosa locata.
Avverso questa decisione le tre società (originarie opposte) hanno proposto ricorso per cassazione sorretto da tre motivi, illustrati da memoria. Resiste con controricorso il Comune di Roma.
Motivi della decisione
Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione degli articoli 1590 e 1591 c.c. e l’art. 1362 c.c..
Erroneamente i giudici di appello avevano fatto coincidere la data della riconsegna dell’immobile con quella del 27 maggio 2005 (data della sottoscrizione della consegna della chiave da parte dell’incaricato comunale) anziché con quella del 21 ottobre 2005, nella quale era stato redatto il verbale di rilascio dell’immobile.
Con il secondo motivo si denunciano vizi della motivazione in relazione alla affermazione contenuta nella sentenza impugnata, nella parte in cui ritiene che la restituzione della cosa locata possa esaurirsi con una generica messa a disposizione delle chiavi dell’immobile, nonostante il conduttore avesse lasciato nell’appartamento beni mobili e suppellettili.
I due motivi possono essere esaminati congiuntamente in quanto connessi tra di loro.
Con motivazione che sfugge a qualsiasi censura di violazione di norma di legge e di vizio della motivazione, i giudici di appello hanno ritenuto che la riconsegna della chiavi nelle mani dei legali delle società doveva essere interpretata come volontà dei sottoscrittori di accettare la consegna dell’immobile nello stato di fatto nel quale lo stesso si trovava.
In caso contrario, sottolinea la stessa Corte, non avrebbe avuto alcun senso logico la riserva apposta sulla scrittura del 27 maggio 2005 dai legali delle locatrici, specie con riferimento alla esistenza di possibili danno arrecato all’immobile per un uso improprio dei beni locati.
La conclusione cui sono pervenuti i giudici di appello appare del tutto in linea con il consolidato insegnamento di questa Corte, secondo il quale: “L’obbligazione di restituzione della cosa avuta in godimento gravante sul conduttore deve ritenersi adempiuta mediante la restituzione delle chiavi dell’immobile o con la incondizionata messa a disposizione del medesimo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione di un relativo verbale”. (Cass. 24 marzo 2004 n. 5841; cfr. Cass. 5 giugno 1996 n. 5270, 2 febbraio 1993 n. 2071, 25 ottobre 1974 n. 3140).
Con il terzo motivo le ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione dell’art. 32 della legge 392 del 1878, come modificato dalla legge n.118 del 5 aprile 1985.
I giudici di appello avevano errato nel ritenere che l’aggiornamento del canone di locazione doveva avvenire su base biennale anziché su base annua, come previsti dalla modifica dell’art.32 della legge del 1978, introdotta dalla legge del 1985, applicabile al caso di specie.
In ogni caso, la Corte territoriale avrebbe dovuto tener conto – per il periodo in contestazione – della variazione del 75% dell’indice ISTAT.
Anche questo ultimo motivo è infondato.
L’art. 1. 9 sexies della legge 5 aprile 1985 n. 118 che, modificando l’art. 32 della legge 27 luglio 1978 n. 392, consente (entro i limiti previsti dalla norma medesima) i patti di aggiornamento del canone locativo in relazione alle eventuali variazioni del potere di acquisto della lira, intf£c^ sul regime ordinario dei contratti di locazione ed e1, pertanto, applicabile anche a quelli in corso alla data di entrata in vigore della norma (Cass. 12 marzo 1993 n. 2975).
È però necessario che le parti stipulino nell’ambito del contratto tra loro in corso, (se non l’abbiano già fatto prima) un’apposita pattuizione.
Nella specie è pacifico che le parti, nel contratto di locazione previdero, con la clausola n. 5, l’aggiornamento biennale del canone secondo gli indici Istat a decorrere dall’inizio del quarto anno della locazione, così come disponeva l’allora vigente art. 32 legge n. 392-78, espressamente richiamato unitamente ad altre norme della stessa legge.
Poiché il contratto di locazione aveva decorrenza dal 31 gennaio 1984, il primo aumento, condizionato alla richiesta, avrebbe potuto avere decorrenza dal 31 gennaio 1987 ed avere cadenza biennale.
È esente da censura, pertanto, la decisione dei giudici di appello i quali hanno osservato che il prospetto predisposto dalle società locatrici era errato, poiché faceva riferimento ad aumenti annuali e non biennali, applicando gli aggiornamenti ISTAT in assenza di specifica e tempestiva richiesta del locatore (la prima richiesta di aggiornamento era contenuta, come ricorda il controricorrente, nella lettera del 7 agosto 2003) Conclusivamente il ricorso deve essere rigettato, con la condanna delle società ricorrenti (in solido) al pagamento delle spese processuali, liquidate come in dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso.
Condanna le ricorrenti in solido al pagamento delle spese processuali, che liquida in Euro 5.200,00 (cinquemiladuecento/00) di cui Euro 200,00 (duecento/00) per spese processuali, oltre spese generali ed accessori di legge
