IL LOCALE AFFITTATO È SENZA FOGNA? LA LOCAZIONE SI RISOLVE PER COLPA DEL LOCATORE
Cassazione, sez. III, 7 febbraio 2012, n. 1694
Il locatore deve garantire che il locale ceduto in locazione sia idoneo all’uso pattuito. In mancanza del necessario collegamento alla fogna, l’immobile non può essere usato per un’attività pubblica quale potrebbe essere una discoteca. Da qui la responsabilità del locatore.
Cassazione, sez. III, 7 febbraio 2012, n. 1694
(Pres. Trifone – Rel. Amatucci)
Svolgimento del processo
1. Nel 1999 D.s.r.l. (in seguito D.), conduttrice dal 1993 di un locale ad uso di discoteca, convenne in giudizio il locatore M..V. instando per la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore e per il risarcimento dei danni derivati, tra l’altro, dal mancato allacciamento del servizio di lavatoio alla rete fognaria condominiale servita da depuratore, sicché il 22.9.1995 il sindaco aveva intimato la sospensione dell’attività sino al ripristino dei requisiti igienici del complesso.
Il convenuto V. resistette, sostenne che era stato contrattualmente stabilito che la conduttrice provvedesse essa stessa alla manutenzione anche straordinaria con totale esonero del locatore, chiese che l’attrice fosse condannata al pagamento dei canoni non corrisposti dal 31.10.1996 (lire 34.734.000, benché sia in sentenza che in ricorso il predetto ammontare sia indicato in Euro), e chiamò in causa M. e F..S., dai quali chiese di essere manlevato per avere, l’anno prima, locato ai medesimi i locali ad uso di bar-ristorante soprastanti la discoteca, conferendo loro l’incarico di eseguire i lavori attinenti all’impianto di depurazione.
I chiamati resistettero: F..S. predicando al sua estraneità ai fatti; M..S. affermando di aver eseguito i lavori in questione.
Nel 2008 il tribunale di Lecce rigettò sia la domanda della conduttrice D. sia quella di garanzia del locatore V. sui rilievi, quanto alla prima, che la pattuizione contrattuale di cui s’è detto addossava alla conduttrice l’onere delle spese di riparazione straordinaria (nelle quali affermò doversi annoverare quelle di allacciamento del lavatoio alla fogna condominiale) e, quanto alla seconda, che F..S. era estraneo al contratto di locazione del bar-ristorante e che M..S. aveva regolarmente eseguito il mandato nei limiti dell’incarico conferitogli.
2.- La decisione è stata riformata dalla corte d’appello di Lecce che, decidendo con sentenza n. 178 dell’8.7.2009 sugli appelli della conduttrice e del locatore, ha ritenuto che il mancato allacciamento alla fogna costituisse un vizio della cosa locata, la cui non conoscibilità la conduttrice aveva prospettato sin dall’atto di citazione in primo grado. Ha dunque dichiarato risolto il contratto per inadempimento del locatore e rigettato la sua domanda riconvenzionale di pagamento dei canoni; ed ha rigettato la domanda di risarcimento dei danni della D. per non essere stata prodotta “alcuna documentazione da cui desumere il reddito dell’attività d’impresa negli anni in cui essa fu svolta” e per non essere “documentati i costi delle attrezzature e degli arredi predisposti per l’attività interrotta, dai quali poter desumere l’eventuale perdita subita dalla D.”.
3.- Avverso la sentenza ricorre per cassazione V.M. affidandosi a cinque motivi.
Resiste con controricorso D., che propone anche ricorso incidentale basato su un unico motivo, cui resiste con controricorso il ricorrente principale.
Al ricorso di M..V. resistono, con unico controricorso, anche F. e M..S..
V. e D. hanno depositato memorie illustrative.
Motivi della decisione
1.- I ricorsi sono riuniti perché proposti avverso la stessa sentenza.
2.- Il ricorso principale di M..V. è articolato in cinque motivi:
– il primo motivo, col quale è dedotta violazione e falsa applicazione dell’art. 345 c.p.c. per avere la corte escluso la novità in appello della domanda di risoluzione ex art. 1578 c.c, è infondato sulla scorta delle stessa allegazione del ricorrente, che richiama il principio espresso da Cass., sez.un., n. 15408/2003, secondo il quale si ha modificazione di causa petendi se si alleghino nuovi fatti costitutivi del diritto azionato, sui quali non si sia svolto in primo grado il contraddittorio: nella specie, la corte di merito ha affermato che originariamente era stata prospettata la conoscibilità del vizio da parte del conduttore (e, secondo quanto affermato dallo stesso ricorrente al terzo capoverso di pagina 6 del ricorso, l’inidoneità del locale “a servire all’uso pattuito”), sicché l’avere D. invocato solo in secondo grado l’art. 1578 c.c, in luogo dell’art. 1575 c.c, non ha comportato l’allegazione di un nuovo fatto costitutivo, ma solo una diversa qualificazione giuridica della domanda, in sé insufficiente a riguardarla come nuova;
– il secondo motivo, col quale è dedotta violazione e falsa applicazione dell’art. 1578 c.c, è infondato perché anche un vizio che si risolva in un ordine inibitorio dell’attività pattuita da parte della pubblica amministrazione è idoneo ad integrare la fattispecie di cui all’art. 1578 c.c: non è del resto contestato che il locatore abbia rifiutato di provvedere all’allacciamento degli scarichi alla fogna, la cui realizzazione non costituiva evidentemente una “riparazione”, ma un intervento di natura strutturale volto a colmare un difetto esistente ab origine;
– il terzo motivo, col quale è denunciato ogni possibile tipo di vizio della motivazione su tale ultimo punto, è infondato per l’assoluta coerenza delle conformi affermazioni della corte d’appello;
– il quarto motivo, col quale la sentenza è censurata per violazione dell’art. 1578, comma 1, ultimo inciso, c.c. e per insufficiente motivazione sulla affermata non conoscibilità, del vizio da parte del conduttore, è infondato poiché non è spiegato come la conduttrice avrebbe potuto agevolmente “riconoscere” che l’impianto di lavatoio non era collegato alla fogna condominiale (costituendo nozione di fatto di comune esperienza che un collegamento fognario è sotterraneo);
– il quinto motivo, col quale sono denunciate “violazione e falsa applicazione degli artt. 342 e 343 c.p.c. in relazione all’art. 360, n. 3 e n. 5 c.p.c. per avere la Corte territoriale rigettato l’appello incidentale nei confronti di S.M. e S.F. proposto dal V. sul presupposto che la domanda di garanzia non è stata riproposta in sede di impugnazione; omessa statuizione sull’appello subordinato incidentale”, è manifestamente fondato, risultando per tabulas che sia con l’appello incidentale sia in sede di precisazione delle conclusioni in secondo grado il V. aveva rinnovato, in via estremamente subordinata per il caso (verificatosi) che l’appello di D. fosse accolto, la domanda tesa all’accertamento dell’obbligo dei S. di garantirlo e rilevarlo “riguardo a tutte le conseguenze negative dell’azione e della domanda di D., con condanna al pagamento delle spese e competenze di lite”.
3.- Il ricorso incidentale di D. 93 s.r.l. in liquidazione, col quale la sentenza è censurata per violazione e falsa applicazione dell’art. 2967 c.c. e per ogni possibile tipo di vizio della motivazione sul punto decisivo costituito dalla affermata, omessa produzione di documentazione idonea all’apprezzamento del danno – che, quanto al libro degli inventari versato in estratto autenticato dal notaio Annibale Arno il 27.12.1995, dalla ricorrente si afferma invece prodotta in allegato alla memoria difensiva depositata il 30.9.2002, “(doc A, sub 3, n. 24.1, fascicolo di primo grado)” – è inammissibile poiché viene prospettato non un errore di giudizio, ma un errore percettivo della corte d’appello (era stato prodotto quanto ritenuto non prodotto), denunciabile dunque col mezzo della revocazione e non del ricorso per cassazione.
4.- Conclusioni.
Rigettati i primi quattro motivi del ricorso principale, dichiarato inammissibile il ricorso incidentale, va conclusivamente accolto il solo quinto motivo del ricorso principale, relativo al rapporto V. – S..
La sentenza è conseguentemente cassata in relazione (e non per quanto attiene alle pronunce sul merito e sulle spese relative al rapporto D. – V.), con rinvio alla stessa corte d’appello in diversa composizione perché si pronunci esclusivamente sulla domanda di manleva proposta dal V. nei confronti dei S. e regoli anche le spese del giudizio di cassazione quanto al relativo rapporto processuale.
Quelle relative al rapporto processuale tra M..V. e D., che si esaurisce con la presente pronuncia (sicché D. non dovrà partecipare all’eventuale giudizio di rinvio), vanno invece compensate, stante la reciproca soccombenza.
P.Q.M.
LA CORTE DI CASSAZIONE
pronunciando sui ricorsi riuniti, rigetta i primi quattro motivi del ricorso principale di M..V. ed accoglie il quinto, dichiara inammissibile il ricorso incidentale di D., cassa in relazione alla censura accolta e rinvia, anche per le spese relative al rapporto processuale tra M..V. ed i S., alla corte d’appello di Lecce in diversa composizione;
compensa le spese del giudizio di cassazione tra M..V. e D. s.r.l..
