GLI SCENARI FUTURI DELLA OBBLIGATORIETÀ DELLA MEDIAZIONE PER LE LITI CONDOMINIALI. PRIME OSSERVAZIONI PRATICHE.
Domenico Lenoci
Ci siamo ! Tutte le materie indicate dall’art.5 comma 1 del Decreto Legislativo 28/2010 sono a regime.
Dal 21 marzo anche le liti condominiali e i danni da sinistri stradali hanno il carattere dell’obbligatorietà, ciò che significa che, prima di adire il giudice ordinario, deve essere esperito il tentativo obbligatorio di risolvere la controversia rivolgendosi ad un Organismo accreditato presso il Ministero della Giustizia.
Dalla mia esperienza come avvocato e come mediatore ANPAR , ho già potuto notare che regna tra gli amministratori di condominio una certa confusione, tormentati da tanti dubbi che in parte non lasciano completamente tranquilli anche noi mediatori.
Le questioni da affrontare nella materia delle liti condominiali e dei risarcimenti da RC sono numerose e spinose, e cercherò in questo ed in altri contributi di cercare di risolverne il maggior numero, sperando di aiutare i nuovi mediatori, nel favorire accordi sempre più qualificanti ed accettati dalle parti.
La prima questione che viene in evidenza è conoscere quali sono le controversie condominiali che saranno soggette al tentativo obbligatorio di mediazione.
Premesso che, secondo le recenti pronunce in merito dei Tribunali ordinari, ( vedi Tribunale di Pavia 26 ottobre 2011),l’elenco delle materie indicato nell’art.5 del Decreto Legislativo 28/2010 non può essere interpretato in maniera estensiva, va specificato che l’articolato utilizza la locuzione “ controversia in materia di condominio” a cui è perfettamente riconducibile la normativa condominiale prevista dal Codice Civile ( da art. 1117 ad art. 1139).
Pertanto, per esemplificare, posso dire, con sufficiente tranquillità, che sicuramente sono sottoposte al preventivo tentativo di mediazione le cause civili riguardanti : a) l’impugnazione delle deliberazioni assembleari ex art.1117 c.c.; b) l’individuazione della natura condominiale e/ o esclusiva, e/o sub condominiale di un bene o di un impianto compreso nell’edificio; c) le innovazioni ex artt.1120 e 1121 c.c.; d) le sopraelevazioni e relativi problemi ex art.1127 c.c.; e) il perimetro dell’edificio e la sua eventuale ricostruzione ex art.1128 c.c.; f) l’amministratore e quanto concerne il suo incarico ex artt.1129,1131,1133 e 1135 c.c.; g) il regolamento di condominio ex art.1138 c.c.; h) le tabelle millesimali e la loro revisione ex art.68 e 69 Disposizioni di attuazione del Codice Civile; i) qualsiasi problema relativo alle spese di gestione ed alla loro ripartizione ex artt.1123,1124 e 1126 c.c..
Da questa esemplificazione posso dedurre che, ai fini dell’obbligatorietà della mediazione, non rileva l’aspetto soggettivo ( cioè il fatto che un condomino sia parte contrapposta nella controversia) ma solo quello oggettivo, cioè che la lite riguardi la materia condominiale.
Saranno esclusi dal tentativo obbligatorio i casi di decreto ingiuntivo contro un condomino moroso, la revoca dell’amministratore per gravi irregolarità e le sospensioni di delibere assembleari.
L’altra questione che qui voglio affrontare è quella riguardante la legittimazione attiva e passiva dell’amministratore a partecipare alla mediazione.
Diciamo subito che l’amministratore, quale rappresentante legale del condominio, è legittimato a partecipare alla mediazione anche senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale, perché ex lege ha la rappresentanza processuale attiva e passiva, nei limiti di legge ex art.1130 c.c..
Diciamo anche che lo stesso dovrebbe informare l’assemblea immediatamente se il condominio sia parte chiamata alla mediazione.
Diciamo, infine, che se la controversia vada oltre i suoi poteri, dovrebbe chiedere all’assemblea l’autorizzazione preventiva sia in caso dio chiamata attiva che passiva.
In linea molto generale, in relazione alle maggioranze necessarie per approvare le delibere, dobbiamo fare una differenza tra accordi conciliativi che possono incidere sui diritti dei vari condomini e quelli che incidono solo economicamente tra le parti, chiarendo che, nel primo caso, possiamo ritenere che sia consigliabile l’approvazione all’unanimità, mentre, nel secondo, basta l’approvazione con le maggioranze previste dalla legge e dal regolamento di condominio.
Sicuramente, i problemi interpretativi che nasceranno dall’applicazione pratica saranno risolti dalla professionalità e dalla competenza dei mediatori e dalla giurisprudenza di merito.
