COMPRAVENDITA. APPARTAMENTO OCCUPATO E IPOTECATO? L’ACQUIRENTE NON PAGA E IL VENDITORE RISARCISCE
Cassazione, sez. II, 7 settembre 2012, n. 14988
Il destinatario di una premessa di vendita, ove la cosa sia gravata da vincoli reali della cui esistenza egli non sia stato edotto, può senz’altro esercitare, in luogo dell’azione di risoluzione del contratto per inadempimento, quella di esecuzione in forma specifica dell’obbligazione assunta dall’altra parte, ai sensi dell’art. 2932 c.c., nonché contestualmente la quanti minoris, in ragione della corrispondente diminuzione di valore del bene, oltre a richiedere il risarcimento dei danni.
Cassazione, sez. II, 7 settembre 2012, n. 14988
(Pres. Oddo – Rel. Falaschi)
Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato il 18 ottobre 1985 V.R. evocava, dinanzi al Tribunale di Pescara, E..C. , C.M.C. e N..F. , queste ultime quali eredi di L..C. , deducendo l’inadempimento dei convenuti in ordine al contratto di compravendita, di cui alla scrittura privata del 7.7.1976, avente ad oggetto due appartamenti siti in (OMISSIS) , rispettivamente di proprietà di E..C. e di C.L. , per i quali era stato pattuito il prezzo di L. 31.000.000 per l’int. 14 e di L. 21.000.000 per l’int. 13, immobili per i quali i venditori avevano garantito la libertà da qualsiasi peso o vincolo, mentre risultavano gravati da ipoteche e pignoramenti e l’int. 13 era anche occupato da un conduttore; tanto premesso, chiedeva la condanna dei convenuti al rilascio degli immobili.
Con atto di citazione notificato il 21 ottobre 1985 i C. e la F. evocavano, dinanzi alla medesima autorità giudiziaria, il V. esponendo che l’unico inadempiente al contratto di vendita doveva ritenersi l’acquirente, che dopo avere pagato parte dei prezzo pattuito, pari a L. 5.000.000 in data 6.7.1976 e L. 10.000.000 in data 7.10.1976, mentre non aveva versato l’ulteriore importo di L. 13.000.000 dovuto entro il mese di febbraio 1977, né aveva pagato alcuno dei residui 35 ratei di mutuo Cariplo scaduti a decorrere dal 31.12.1976, lasciandone ogni onere a carico dei venditori, per cui chiedevano dichiararsi la risoluzione del contratto predetto.
Riuniti i giudizi ed intervenuto decesso del V. , per cui si costituivano i suoi eredi, L..R. e V.M. ed E. , il Tribunale adito, con sentenza parziale, trasferiva i due appartamenti agli eredi dell’acquirente, subordinandolo al pagamento del residuo prezzo di L. 13.000.000 e all’accollo del residuo mutuo per l’importo di L. 22.800.000; condannava in solido E..C. e gli eredi di L..C. al risarcimento dei danni in favore degli eredi di V.R. , danni da determinarsi all’esito della consulenza tecnica da espletarsi nell’ulteriore corso del giudizio, nonché alla eliminazione delle garanzie e dei vincoli esistenti sui beni compravenduti ovvero, in difetto, autorizzava gli eredi del V. a provvedervi a spese dei soccombenti.
Espletata la c.t.u., il medesimo Tribunale, con sentenza definitiva del 6.9.2004 condannava E..C. e C.M.C. al pagamento in favore degli eredi dell’acquirente, a titolo di risarcimento del danno, della somma di Euro 5.756,70.
In virtù di rituale appello interposto da C.M.C. e da P..C. , quest’ultima quale erede di C.E. , anche avverso la sentenza definitiva del giudice di primo grado, con il quale eccepivano che non essendosi verificata la condizione cui era subordinato il trasferimento dei beni ex art. 2932 c.c., ossia il pagamento del prezzo, l’accoglimento della domanda di risarcimento dei danni non poteva trovare accoglimento, oltre a contestare i criteri seguiti dal giudice di prime cure ai fini della liquidazione del danno, la Corte di appello di L’Aquila, nella resistenza degli appellati, respingeva l’appello.
A sostegno dell’adottata sentenza, la Corte territoriale evidenziava che era erroneo il collegamento supposto dagli appellanti fra l’obbligo di consegna del bene ed il pagamento del prezzo, previsto nella sentenza n. 820/1990, essendo l’oggetto del risarcimento il danno subito dagli acquirenti conseguenza dell’inadempimento da parte dei venditori delle obbligazioni assunte con la scrittura privata del 7.7.1976, definita quale contratto definitivo dalla decisione parziale, passata in giudicato.
Né poteva trovare accoglimento la domanda di restituzione dell’appartamento int. 14, come formulata dalle appellanti, perché espressamente respinta nei dispositivo della sentenza n. 820/1990, in conseguenza dell’infondatezza della domanda di risoluzione del contratto formulata dai venditori.
Avverso l’indicata sentenza della Corte di appello di L’Aquila hanno proposto ricorso per cassazione le C. , che risulta articolato su quattro motivi, al quale hanno resistito con controricorso gli eredi del V. .
Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.
Motivi della decisione
Con il primo motivo le ricorrenti denunciano la violazione e falsa applicazione degli artt. 278 e 279 cpc, nonché dell’art. 2909 c.c. in relazione all’art. 2932 c.c. in quanto la corte di merito con la sentenza impugnata mostra di non avere percepito le questioni poste sul quantum relative alla esistenza stessa del danno e alta sua quantificazione. Sostengono le ricorrenti che ancorché accolta la domanda risarcitoria nell’an, ben potrebbe essere accertata l’inesistenza in concreto del danno.
Con il secondo motivo viene lamentata la violazione e falsa applicazione degli artt. 2652, 2657, 1360, 1458, 2932 e 2909 c.c. per avere la corte distrettuale, rispetto alle doglianze formulate con l’atto di appello con riferimento all’an del danno, ritenuto la novità della ulteriore obbligazione “sorta ex iudicato” rispetto a quella derivante dal contratto. Ribadiscono le ricorrenti che non essendosi verificata la condizione, l’iter negoziale non si sarebbe perfezionato e non sarebbe neanche sorto alcun obbligo di consegna. In altri termini, non sarebbe sorto un nuovo rapporto dal mancato pagamento del prezzo, che andrebbe ad incidere direttamente sul contratto, nel senso che questo non potrebbe più ritenersi validamente concluso.
Le censure – che vanno esaminate congiuntamente, stante la loro connessione, costituendo la prima la premessa della seconda – non sono accogligli.
Non è corretta l’impostazione del ricorso perché nella specie la corte di merito ha chiaramente evidenziato che l’oggetto del risarcimento preteso dal promissario acquirente è costituito dal danno da ritardo nell’adempimento delle obbligazioni assunte con la scrittura privata del 7.7.1976, intervenuto dopo nove anni, quale mancata disponibilità dell’immobile che ne è seguita.
Invero il destinatario di una premessa di vendita, ove la cosa sia gravata da vincoli reali della cui esistenza egli non sia stato edotto, può senz’altro esercitare, in luogo dell’azione di risoluzione del contratto per inadempimento, quella di esecuzione in forma specifica dell’obbligazione assunta dall’altra parte, ai sensi dell’art. 2932 c.c., nonché contestualmente la quanti minoris, in ragione della corrispondente diminuzione di valore del bene, oltre a richiedere il risarcimento dei danni.
I giudici di merito hanno ritenuto che non fosse sorretta da adeguata prova l’eccezione dei promittenti venditori di inadempimento del promissario acquirente, rilevando che proprio i venditori, che avevano garantito la libertà da qualsiasi peso o vincolo gli immobili, erano da ritenere inadempienti. Con la conseguenza che la questione circa la legittimità dell’interruzione dei pagamenti è rimasta assorbita dalla statuizione con cui è stato disposto il trasferimento degli appartamenti ex art. 2932 c.c..
La sentenza, nel trasferire la proprietà degli immobili, ha correttamente regolato il rapporto intercorso fra le parti in conformità e in attuazione delle pattuizioni negoziali, atteso che la sentenza costitutiva si sostituisce al contratto non concluso, dando efficacia al contratto preliminare.
Ciò di cui si controverte è il danno subito dal promissario acquirente, derivante dal colpevole ritardo nel procedere alla stipula del contratto, che ha formato oggetto di specifica domanda da parte dell’originario attore.
Né conforta la tesi delle ricorrenti l’asserita mancata corresponsione del prezzo dopo la pronuncia di trasferimento della proprietà quale mancato avveramento della condizione, trattandosi di questione diversa, il cui accertamento dovrà essere esaminato in un autonomo giudizio.
Con il terzo motivo viene denunciata la violazione e falsa applicazione dell’art. 1489 e degli artt. 2727 e ss. c.c., nonché il difetto di motivazione per essersi i giudici del gravame trincerati dietro il decisum, da una parte, e dall’altra ne avrebbero travisato il contenuto, sostituendo i “vincoli pregiudizievoli” indicati dal primo giudice come unico sintomo di inadempimento, con altri mai accertati e di natura affatto diversa. Assumono le ricorrenti che l’insussistenza di pesi e vincoli atteneva esclusivamente a gravami di natura reale e non certamente alla locazione, tanto che la stessa sentenza avrebbe riferito agli stessi il temporaneo inadempimento e la risarcibilità dell’eventuale danno, non a rapporti obbligatori. Peraltro la sentenza definitiva del giudice di prime cure sul danno ne aveva escluso l’esistenza quanto alle ulteriori iscrizioni e trascrizioni, decisione sul punto non impugnata. Insistono le ricorrenti sulla riconoscibilità dell’esistenza del contratto di locazione.
Infondato è anche il terzo motivo, col quale si sollecita un riesame del giudizio sull’inadempimento senza, peraltro, censurare specificamente la “ratio decidendi”, secondo cui ai fini del giudizio suddetto occorreva fare riferimento alla situazione quale era all’atto della pronuncia della sentenza n. 820/1990, già confermata dalla medesima corte di appello.
Del resto nella decisione impugnata si fa specifico riferimento alla “mancata disponibilità dell’appartamento 13, oggetto del contratto” ai fini risarcitori e tale capo della decisione non risulta essere stato puntualmente impugnato dalle ricorrenti.
Con il quarto motivo viene denunciata la violazione e falsa applicazione degli artt. 1218, 1223, 1225, 1226, 1227, 1241, 1242, 1183, 1460, 2932, 1476 c.c. e 115 c.p.c., anche per difetto di motivazione per non avere la corte di merito tenuto conto della domanda di restituzione dell’int. 14 in conseguenza del sopravvenuto inadempimento degli acquirenti, che non aveva mai costituito – né avrebbe potuto costituire – oggetto della deliberazione operata con la sentenza di condanna generica. La censura non può essere accolta.
Essa investe, infatti, un apprezzamento eminentemente di merito – quale la valutazione comparativa degli inadempiménti reciprocamente addebitatisi delle parti, anche alla luce della (in)esecuzione della decisione parziale – che non può formare oggetto di sindacato in questa sede, per le ragioni sopra esposte. D’altra parte i profili denunciati non hanno alcuna incidenza sui criteri di liquidazione del danno adottati dai giudici di merito, le uniche doglianze a potere essere censurate ed esaminate in questa sede.
Conclusivamente il ricorso va rigettato e le spese processuali di legittimità regolate secondo il principio della soccombenza.
P.Q.M.
La Corte, rigetta il ricorso e condanna le ricorrenti alla rifusione delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 1.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori, come per legge.
