Traccia civile 1
Tizio, proprietario, concede in locazione un appartamento a Caio che lo adibisce ad abitazione propria e della propria famiglia. In prossimità della scadenza del contratto Tizio intima licenza per finita locazione e cita in giudizio Caio per la convalida.
All’udienza fissata per la convalida Caio compare personalmente e non si oppone e il giudice convalida la licenza, fissando per il rilascio la data del 10/01/2014.
Caio non adempie e Tizio gli notifica quindi il 20/02/2014 atto di precetto; in data 31/03/2014 l’ufficiale giudiziario notifica a Caio preavviso di rilascio per la data del 20/07/2014. Caio il 10/05/2014 si reca in vacanza per alcuni giorni con la sua famiglia e in data 20/05/2014, al suo rientro, verifica di non essere in grado di rientrare nell’appartamento utilizzando le chiavi in suo possesso.
Interpella quindi Tizio il quale gli spiega di avere provveduto egli stesso a cambiare la serratura della porta d’ingresso. Pur offrendo la restituzione dei beni di Caio ancora presenti in casa, Tizio dichiara di non essere disposto a consegnargli le nuove chiavi in quanto egli ritiene di avere agito legittimamente in virtù del titolo esecutivo.
Assunte le vesti del difensore di Caio il candidato illustri le questioni sottese al caso in esame, evidenziando in particolare quali iniziative possa intraprendere il proprio assistito al fine di riprendere il godimento dell’immobile in questione.
SCHEMA BREVE A CURA DI LUCA D’APOLLO
La questione giuridica:
· Che tutele ha il conduttore quale detentore qualificato dopo la cessazione del contratto e prima dell’esecuzione del rilascio?
· Il punto centrale è che il sig. Tizio, proprietario dell’immobile, ha ottenuto licenza di sfratto e notificato il preavviso di rilascio ma non ha iniziato l’esecuzione forzata: fino a tale momento il conduttore è ancora detentore qualificato.
· Tutela possessoria ex art 1168 cc e può esercitare l’Azione di reintegrazione nel possesso
Inquadramento normativo
Art 1168 cod. civ. Azione di reintegrazione
Chi è stato violentemente od occultamente spogliato del possesso può, entro l’anno dal sofferto spoglio, chiedere contro l’autore di esso la reintegrazione del possesso medesimo. L’azione è concessa altresì a chi ha la detenzione della cosa, tranne il caso che l’abbia per ragioni di servizio o di ospitalità. Se lo spoglio è clandestino, il termine per chiedere la reintegrazione decorre dal giorno della scoperta dello spoglio. La reintegrazione deve ordinarsi dal giudice sulla semplice notorietà del fatto, senza dilazione.
art. 1591 c.c. Danni per ritardata restituzione
Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.
SENTENZA
Cassazione 1 settembre 2014 n. 18486
MASSIMA
Nella fase successiva alla scadenza del contratto, e fintanto che il locatore non proceda all’esecuzione del provvedimento di rilascio, il conduttore che continui ad occupare l’immobile è soggetto ad una serie di obblighi, collegati al contratto; egli, pertanto, rimane detentore qualificato dell’immobile di cui continua a mantenere la disponibilità ed è legittimato a ricorrere alla tutela possessoria, ex art. 1168, secondo comma, cod. civ. Con l’ulteriore conseguenza che l’intervento del locatore finalizzato ad interrompere il rapporto tra il conduttore e la res, con azioni violente o clandestine, integra attività di spoglio.
