COMPRAVENDITA DI IMMOBILI DI EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA
Michele Mondello
Dottorando di Ricerca in scienze giuridiche Università degli Studi Di Messina, Diritto Civile, Diritto Privato Europeo, Diritto del Lavoro, Diritto della Navigazione e dei Trasporti
Il quadro normativo
L’edilizia residenziale pubblica risponde alla funzione di assicurare a soggetti, che siano in possesso di determinati requisiti, di fruire di un alloggio a prezzi particolarmente convenienti.
Il primo intervento normativo organico avviene con il Regio Decreto 28 aprile 1938, n. 1165 – Testo Unico sull’Edilizia Popolare ed Economica – con il quale vengono introdotti gli Istituti Autonomi Case Popolari. Con la l. 22 ottobre 1971, n. 865 gli IACP – Istituti Autonomi Case Popolari – diventano gli unici referenti dello Stato in materia di edilizia residenziale pubblica.
Gli alloggi di edilizia residenziale pubblica potevano distinguersi in tre tipologie: edilizia sovvenzionata che riguarda immobili costruiti a totale carico dello Stato; edilizia convenzionata che concerne immobili costruiti da altri enti; edilizia agevolata che riguarda immobili costruiti da privati con contributi della Pubblica Amministrazione.
La distinzione tra l’edilizia sovvenzionata e agevolata è oramai venuta meno, poiché la nuova normativa ricomprende tutte le tipologie nell’unica categoria dell’edilizia residenziale pubblica.
La Corte di Cassazione 10 agosto 1992, n. 9457 chiarisce che con il termine di immobili di edilizia sovvenzionata si fa riferimento a quegli alloggi costruiti a totale carico dello Stato.
Gli immobili di edilizia convenzionata, invece, solo realizzati sulla base di convenzioni. In questa categoria rientrano gli immobili costruiti sulla base di convenzioni previste dagli artt. 7 e 8 della l. 28 gennaio 1997, n. 10. La legge concede ai Comuni ed ai Consorzi di Comuni il potere di espropriare aree per poi concedere ad altri soggetti il diritto di superficie o di proprietà.
La compravendita degli immobili
La compravendita degli alloggi di edilizia residenziale pubblica è molto conveniente e rappresenta spesso per le famiglie assegnatarie un investimento remunerativo.
Prima di procedere alla compravendita è bene però accertarsi quale sia l’effettivo oggetto d’acquisto, se la piena proprietà o soltanto il diritto di superficie.
Nell’edilizia convenzionata è prassi diffusa la costituzione a favore dello IACP del diritto di superficie, con la conseguenza che tale ente ha il potere di vendere esclusivamente il diritto di superficie e non anche la proprietà piena dell’immobile.
La proprietà superficiaria è disciplinata dagli artt. 952 ss. codice civile e consente al proprietario di costituire in favore di un altro soggetto il diritto di fare e mantenere una costruzione, che acquista la cosiddetta proprietà superficiaria; il superficiario può, altresì, alienare la proprietà della costruzione separatamente dal suolo.
Il Comune mantiene il diritto di proprietà sul suolo. Secondo l’art. 953 cod. civ., la costituzione del diritto di superficie può essere a tempo determinato, con la conseguenza che, allo scadere del termine previsto nella convenzione, il diritto del superficiario si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione.
In altri termini, il rischio è che l’assegnatario dell’alloggio che acquista il diritto di superficie dallo IACP (che ha stipulato una convenzione con il Comune per un tempo determinato) perda ogni diritto sull’immobile allo scadere della convenzione.
È quindi importante comprendere con esattezza l’oggetto della compravendita, poiché nell’edilizia convenzionata, per prassi diffusa, il Comune si riserva il diritto di proprietà e concede allo IACP solo il diritto di superficie per un tempo determinato.
Nell’ambito dell’edilizia convenzionata la legge ha stabilito le modalità di trasferimento degli immobili.
La l. 24 dicembre 1993, n. 560 non riconosce all’assegnatario un diritto automatico all’acquisto dell’immobile, ma è necessario che le unità immobiliari messe in vendita vengano individuate in appositi piani di cessione.
Gli immobili possono essere ceduti all’assegnatario o ai loro familiari, purché il rapporto di locazione perduri da almeno cinque anni.
