COMPRAVENDITA IMMOBILIARE. LA REGOLARITÀ URBANISTICA È UN REQUISITO ESSENZIALE ANCHE IN SEDE DI PRELIMINARE?
Cassazione, sez. II, 5 ottobre 2012, n. 17028
La sanzione di nullità, prevista dalla legge 28 febbraio 1985 n. 47, art. 40, comma 2, con riferimento ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria (ovvero della concessione rilasciata in sanatoria o della copia conforme della relativa domanda corredata della prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione), trova applicazione per i soli contratti ad effetti reali, mentre le relative previsioni non possono essere estese ai contratti ad efficacia meramente obbligatoria, quali i preliminari di vendita, come si desume dal tenore letterale della norma, nonché dalla circostanza che, successivamente al contratto preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi, con la conseguenza che, in questa ipotesi, rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto di vendita, ovvero si può far luogo alla pronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c.”.
La nullità prevista dalla legge 28 febbraio 1985 n. 47, di cui all’art. 40, comma 2, per omessa dichiarazione degli estremi della concessione edilizia dell’immobile oggetto della compravendita, ovvero degli estremi della domanda di concessione in sanatoria, assolve la sua funzione di tutela dell’affidamento sanzionando specificamente la sola violazione di un obbligo formale, imposto al venditore al fine di porre l’acquirente di un immobile in condizione di conoscere lo stato del bene acquistato e di effettuare gli accertamenti sulla regolarità del bene attraverso il confronto tra la sua consistenza reale e quella risultante dalla, concessione edilizia ovvero dalla domanda di concessione in sanatoria. Da ciò si fa conseguire che, in presenza della dichiarazione, nessuna invalidità deriva al contratto dalla concreta difformità della realizzazione edilizia dalla concessione o dalla sanatoria e, in generale, dal difetto di regolarità sostanziale del bene sotto il profilo del rispetto delle norme urbanistiche
Cassazione, sez. II, 5 ottobre 2012, n. 17028
(Pres. Schettino – Rel. Falaschi)
Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato il 21 e 25 febbraio 1994 M.A. evocava, dinanzi al Tribunale di Napoli, le società ITALFOND s.r.l. e AGLAIA s.p.a. (ora s.r.l.) esponendo di avere stipulato con le stesse il giorno 15 giugno 1993 preliminare di compravendita con il quale le predette avevano promesso di vendere tre locali posti al piano terra di fabbricato sito in piazza (omissis) , locali che avevano integralmente ristrutturato in virtù di licenza edilizia n. 62/1983, volturata il 31.12.1991, obbligandosi, altresì, a manlevarlo da ogni responsabilità in ordine all’altezza dei locali, rispetto ai quali la licenza prevedeva una destinazione non produttiva con altezza utile di mt. 2,50 in luogo di quella effettiva di mt. 2,70 e che in occasione della stipula del contratto definitivo le promittenti venditrici non avevano presentato gli estremi del provvedimento di sanatoria delle dichiarate difformità, per cui chiedeva dichiararsi la risoluzione del preliminare ai sensi dell’art. 1454 c.c. per inadempimento delle promittenti venditrici, con condanna delle stesse al pagamento di L. 60.000.000, pari al doppio della caparra confirmatoria versata, oltre al risarcimento degli ulteriori danni. Instauratosi il contraddittorio, nella resistenza delle società convenute, le quali deducevano che la mancata stipula del contratto definitivo era addebitabile ad ingiustificato rifiuto dell’attore, spiegata riconvenzionale per ottenere la risoluzione del contratto per fatto e colpa del promissario acquirente, con incameramento della caparra confirmatoria e condanna al risarcimento degli ulteriori danni, il Tribunale adito, espletata istruttoria, rigettava la domanda attorea e in accoglimento della riconvenzionale, dichiarava risolto il preliminare per grave inadempimento del promissario acquirente, con condanna dello stesso ai risarcimento dei danni da liquidarsi in separato giudizio e con diritto delle promittenti venditrici a trattenere la caparra sino all’esito dei giudizio sulla liquidazione.
In virtù di appello interposto dal M. , con il quale deduceva l’erroneità della decisione del giudice di prime cure che non aveva tenuto conto della difformità non lieve dei locali, che incidevano sulla destinazione degli immobili ad unità produttiva, in contrasto con le funzioni ammesse nel P.R.G., opere prive del nulla osta della Sovrintendenza BB.AA., necessario ai sensi della legge n. 1497 del 1939, la Corte di appello di Napoli, nella resistenza delle società appellate, espletata c.t.u., respingeva il gravame.
A sostegno della decisione adottata la corte distrettuale evidenziava che la difformità dell’altezza dei locali oggetto dei preliminare era stata circostanza che aveva formato oggetto di specifica valutazione tra le parti contraenti, tanto da convenire che le eventuali sanzioni amministrative comminate dall’autorità comunale per responsabilità inerente l’effettiva altezza dei locali sarebbero state a carico dei promittenti venditori {art. 7), non ostando alla conclusione del definitivo ovvero alla consegna dei beni il mancato rilascio della licenza di abitabilità, esaurendosi l’obbligo dei promittenti venditori nella presentazione delle relative pratiche all’autorità competente (art. 9); prevedendosi, altresì la risolvibilità del contratto, con – sola restituzione della caparra incassata con interessi, qualora entro la data della stipula dell’atto pubblico l’acquirente non avesse ottenuto dal Comune la licenza di vendita di autoricambi (art. 14). Aggiungeva che era pacifico fra le parti che il promissario acquirente fosse stato autorizzato all’esercizio del commercio al minuto.
Nei quadro descritto non risultava pattuita alcuna clausola che subordinasse la stipula del definitivo all’esistenza di una concessione in sanatoria o di altro provvedimento volto alla regolarizzazione amministrativa della difformità di altezza dei locati rispetto a quella prevista nella concessione, per cui non poteva essere invocata la responsabilità dei promittenti venditori ai sensi dell’art. 1337 c.c..
Né poteva trascurarsi che nella specie non ricorreva ipotesi di mancanza di concessione edilizia, prevista dall’art. 40 legge n. 47/1985 a pena di nullità, mentre non era preso in considerazione dalla legge il caso della conformità o meno dell’immobile realizzato all’atto concessorio.
Concludeva che doveva escludersi l’oggettiva impossibilità giuridica di trasferire l’immobile, né poteva avere incidenza l’altezza dei locali sotto il diverso profilo del mutamento di destinazione degli stessi ad unità produttiva, questione che peraltro esulava dalla originaria causa petendi, dal momento che l’immobile era idoneo ad assolvere la funzione economico sociale auspicata dall’appellante, avendo egli ottenuto ugualmente l’autorizzazione all’esercizio del commercio ai minuto.
Avverso l’indicata sentenza della Corte di appello di Napoli ha proposto ricorso per cassazione il M. , articolato su quattro motivi, al quale hanno resistito entrambe le società AGLAIA s.r.l. e ITALFOND s.r.l. con controricorso.
Il ricorrente ha depositato memoria ex art. 378 c.p.c..
Motivi della decisione
Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1453, 1455, 1337, 1476 c.c., nonché degli artt. 115 e 116 c.p.c., in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., oltre ad omessa ed insufficiente motivazione. Nella sostanza egli deduce la erroneità della valutazione dei giudici di merito fondata esclusivamente sul contratto preliminare, dal momento che si sarebbe dovuto accertare la sussistenza delle condizioni per procedere alla stipula dell’atto definitivo, anche in relazione alla mancata consegna della documentazione necessaria alla stipula medesima sotto il profilo della legittimità urbanistica dell’immobile.
Il ricorrente prosegue la doglianza, riproducendo il contenuto delle prove testimoniali assunte, dalle quali emergerebbe la fondatezza del suo assunto, in particolare il fatto che erano stati gli stessi legali rappresentanti delle società promittenti venditrici ad avere chiesto il rinvio della data di stipula dell’atto definitivo di vendita, proprio per acquisire la documentazione amministrativa dagli stessi presentata. La ragione della non conclusione del contratto definitivo sarebbe stata da ricondurre alla mancata consegna da parte delle promittenti della documentazione amministrativa relativa ai locali in questione e dalle stesse venditrici ritenuta necessaria alla stipula medesima.
Con il secondo motivo il ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 17 e 40, 8 e 7, della legge n. 47/1985, come successivamente modificati dal D.P.R. n. 380/2001, nonché degli artt. 115 e 116 c.p.c., in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c. in altri termini, il ricorrente denuncia l’assunto della corte di merito secondo cui la stipula del definitivo doveva essere ricollegata alla previsione del solo contratto preliminare, anche quanto alla acquisizione della concessione in sanatoria, mentre di converso avrebbe dovuto essere valutata la commerciabilità del bene in senso oggettivo. Prosegue il ricorrente che la stessa corte di merito, pur riconoscendo la necessità di una valutazione circa l’importanza della difformità, ha concluso per l’assolvimento della funzione economico sociale da parte del bene, senza tenere conto della normativa disciplinante l’attività edilizio – urbanistica dell’intera isola di Ischia. Aggiunge il ricorrente che la corte distrettuale non ha tenuto conio del fatto che il mutamento di destinazione d’uso dei locali integrava la mancanza di titolo abilitativo.
I motivi, che vanno esaminati congiuntamente, per la loro intima connessione – trattando della medesima questione della prospettata irregolarità urbanistica dei locali promessi in vendita – non sono fondati.
Occorre preliminarmente osservare che la giurisprudenza di questa corte ha più volte ribadito (v. Cass. 17 giugno 1999 n. 6018; Cass. 11 luglio 2005 n. 14489; Cass. 24 aprile 2007 n. 9849) che la sanzione di nullità, prevista dalla legge 28 febbraio 1985 n. 47, art. 40, comma 2, con riferimento ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria (ovvero della concessione rilasciata in sanatoria o della copia conforme della relativa domanda corredata della prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione), trova applicazione per i soli contratti ad effetti reali, mentre le relative previsioni non possono essere estese ai contratti ad efficacia meramente obbligatoria, quali i preliminari di vendita, come si desume dal tenore letterale della norma, nonché dalla circostanza che, successivamente al contratto preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi, con la conseguenza che, in questa ipotesi, rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto di vendita, ovvero si può far luogo alla pronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c.”.
Del pari costituisce principio consolidato di questa corte l’affermazione che la nullità prevista dalla legge 28 febbraio 1985 n. 47, di cui all’art. 40, comma 2, per omessa dichiarazione degli estremi della concessione edilizia dell’immobile oggetto della compravendita, ovvero degli estremi della domanda di concessione in sanatoria, assolve la sua funzione di tutela dell’affidamento sanzionando specificamente la sola violazione di un obbligo formale, imposto al venditore al fine di porre l’acquirente di un immobile in condizione di conoscere lo stato del bene acquistato e di effettuare gli accertamenti sulla regolarità del bene attraverso il confronto tra la sua consistenza reale e quella risultante dalla, concessione edilizia ovvero dalla domanda di concessione in sanatoria. Da ciò si fa conseguire che, in presenza della dichiarazione, nessuna invalidità deriva al contratto dalla concreta difformità della realizzazione edilizia dalla concessione o dalla sanatoria e, in generale, dal difetto di regolarità sostanziale del bene sotto il profilo del rispetto delle norme urbanistiche (cfr.: Cass. 7 dicembre 2005 n. 26970; Cass. 24 marzo 2004 n. 5898; Cass. 5 aprile 2001 n. 5068; Cass. 15 giugno 2000 n. 8147).
A siffatte consolidate interpretazioni della previsione normativa si è correttamente adeguata la sentenza impugnata, che nell’escludere la risoluzione del preliminare di vendita per inadempimento delle società convenute ha posto in rilievo che nell’accordo parte promittente venditrice aveva dichiarato che i tre locali oggetto del contratto erano stati integralmente ristrutturati in virtù di licenzia edilizia n. 62/1983, volturata il 31.12.1991, assumendosi ogni responsabilità inerente l’effettiva altezza dei locali (altezza di m. 2.70, maggiore rispetto a quella prescritta di m. 2.50) restando a loro carico le eventuali sanzioni amministrative comminate dall’autorità comunale, obbligazione cui risulta collegata anche la risolvibilità del contratto qualora entro la data di stipula dell’atto pubblico il promissario acquirente non avesse ottenuto dal Comune la licenza di vendita di autoricambi, oltre a porsi a carico dei venditori il solo obbligo di presentare le pratiche relative al rilascio della licenza di abitabilità.
Orbene il mancato richiamo da parte del ricorrente ad argomenti che consentano di discostarsi da tali pattuizioni, esclude la decisività delle questioni da lui sollevate sulla rilevanza dei mezzi di prova richiesti ed assunti, nonché sull’omesso esame della mancata consegna di documenti amministrativi da parte dei venditori, dai quali sarebbe stata desumibile la difformità dei locali con relativa commissione di violazioni edilizie.
Solo per completezza motivazionale si rileva che la corte distrettuale nel ritenere ininfluente il mancato ottenimento del titolo abilitativo alla destinazione ad uso commerciale dei locali de quibus, che normalmente costituisce un’obbligazione del venditore a norma dell’art. 1477 c.c., ha solo recepito la specifica previsione contrattuale, che alla clausola di cui all’art. 9 faceva gravare sul promittente venditore la sola obbligazione di presentazione della relativa pratica all’autorità competente, precisando che la questione era stata oggetto di una precisa valutazione tra le parti contraenti.
Con il terzo motivo viene denunciata la violazione e falsa applicazione degli artt. 1453 e 1455 c.c., relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., sotto il diverso profilo di non avere il giudice di merito tenuto conto che era stato lo stesso promissario acquirente a sollecitare la stipula del contratto definitivo alla consegna della documentazione all’uopo necessaria, mentre i promittenti venditori ne avevano chiesto il differimento. Infatti, per la risoluzione del contratto non basterebbe il fatto obiettivo del mancato adempimento, ma occorrerebbe stabilire se lo stesso sia imputabile, quanto meno a titolo di colpa, all’obbligato. Nella specie il mancato rilascio delle licenze di agibilità, pur disciplinata dalla clausola 9, aveva rilievo sotto il diverso profilo del conseguimento della certificazione di legittimità urbanistica dell’immobile.
La censura, involgendo le medesime questioni affrontate nei primi due motivi di ricorso, è superata dalle considerazione che precedono.
Con il quarto ed ultimo motivo il ricorrente lamenta la violazione dell’art. 345, comma 2, cpc, nel testo previgente all’art. 52 legge n. 353/1990, in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., per avere il giudice del gravame ritenuto che esulasse dall’originaria causa petendi la prospettazione della nullità del preliminare ex artt. 1337 c.c. e 40 legge n. 47/1985, senza tenere conto che si trattava di giudizio iniziato in epoca anteriore al 30.4.1995.
Il motivo è inammissibile, per carenza di interesse, in quanto proposto soltanto contro una delle due rationes decidendi su cui si fonda la sentenza impugnata.
Come emerge chiaramente dalla decisione impugnata {cfr. pag. 7 della sentenza), la pronuncia della corte distrettuale si basa su un duplice argomento, ciascuno dei quali idoneo, di per se solo, a sorreggere la decisione: in primo luogo, l’inammissibilità del motivo di appello perché prospettava circostanze di fatto e di diritto che esulavano dalla originaria causa petendi; in secondo luogo, a prescindere dal rilevare che la differenza di altezza dei locali costituiva solo un’ipotesi di parziale difformità, categoria residuale rispetto a quella di lavori in totale difformità ovvero in carenza di concessione, la maggiore altezza dei locali non aveva pregiudicato la fruibilità e commerciabilità dei locali essendo gli stessi idonei ad assolvere la funzione economico sociale auspicata, tant’è che il ricorrente aveva ottenuto ugualmente l’autorizzazione all’esercizio del commercio al minuto.
Orbene l’analisi del contenuto del quarto motivo di ricorso rende palese che il M. non ha mosso alcuna censura alla seconda ratio, relativa all’insussistènza del pregiudizio lamentato, la quale è autonomamente idonea a sorreggere la sentenza impugnata.
Dalle considerazioni che precedono discende – alla luce del consolidato orientamento di questa corte (cfr. ex pluribus, di recente, Cass. 12 ottobre 2007 n. 21431), condiviso dal collegio, secondo cui, quando la sentenza del giudice del merito è fondata su più ragioni autonome, ciascuna delle quali logicamente e giuridicamente idonea a sorreggerla, l’omessa impugnazione, con ricorso per cassazione, anche di una soltanto di tali ragioni determina l’inammissibilità, per difetto d’interesse, di quella proposta avverso l’altra o le altre, in quanto l’eventuale accoglimento del ricorso, così come proposto, non inciderebbe sulla ratio decidendi non censurata, con la conseguenza che la sentenza impugnata resterebbe pur sempre fondata su questa – che, ove anche il quarto motivo di ricorso (che, così come formulato, censura unicamente la prima ratio) fosse ritenuto meritevole di accoglimento, la decisione impugnata resterebbe sorretta dalla ratio che non ha formato oggetto di censura, donde la carenza di interesse, in capo al ricorrente, a detto motivo di impugnazione nei limiti in cui è stato proposto.
Il ricorso va, dunque, respinto e le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.
P.Q.M.
La Corte, rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 4.400,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori, come per legge.
