RECESSO DEL CONDUTTORE DAL CONTRATTO DI LOCAZIONE PER MOLESTIE DI FATTO DI UN TERZO
Cassazione, sez. III civ., 30 maggio 2014 n. 12291
Filippo Li Causi, Funzionano UNEP presso Tribunale di Marsala
L’art. 4 della Legge 392/1978 consente al conduttore di recedere dal contratto di locazione, chiedendosi che si dichiari risolto il medesimo contratto, qualora ricorrano gravi motivi ed indipendentemente dalle previsioni contrattuali. Tali gravi motivi, ovviamente sopravvenuti alla stipula del contratto, possono anche essere costituiti dal fatto illecito di un terzo estraneo al rapporto contrattuale, costituendo soltanto un onere per il conduttore, e non un suo obbligo, il decidere di agire direttamente contro l’autore del fatto illecito. Costituisce, infatti, principio costante nella giurisprudenza della Cassazione quello secondo cui i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi degli artt. 4 e 27 della Legge 392/1978, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione. Nel senso sopra precisato può ancora argomentarsi dall’art. 1585 ce. norma che, in materia di garanzie per molestie, dispone al secondo comma che il locatore non è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti sulla cosa, facendo tuttavia salva la facoltà del conduttore di agire contro di essi in nome proprio.
Ciò, secondo la SC, va inteso nel senso che, in presenza di molestie di fatto (da distinguere dalle molestie di diritto di cui al primo comma dello stesso art. 1585 ce), il conduttore ha la facoltà di agire personalmente contro il terzo, ma tale previsione non esclude il ricorso ad altri strumenti di tutela giuridica (quale può essere il recesso contrattuale) sul rilievo che, costringere il conduttore a continuare a detenere il bene e ad agire in giudizio contro il terzo, sarebbe manifestamente contrario al quadro normativo teso ad ampliare i poteri del conduttore; peraltro, anche il locatore ha un’azione autonoma nei confronti del terzo per l’eventuale pregiudizio economico subito.
Nel caso di specie il recesso dal contratto di locazione con conseguente dismissione volontaria della detenzione dell’immobile non era dipesa da arbitraria volontà del conduttore, ma da esigenze esterne, costituite dal continuo abbaiare di un cane del vicino che aveva arrecato pregiudizio alla salute della conduttrice; tale fatto avrebbe reso oltremodo gravosa, se non intollerabile, la prosecuzione del rapporto locatizio per causa indipendente dalla volontà del conduttore.
Cassazione, sez. III civ., 30 maggio 2014 n. 12291
Svolgimento del processo
OMISSIS ha proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Bergamo con cui le era stato intimato di pagare la somma di € 3.285,35, oltre a interessi e spese, in favore della OMISSIS Srl, per canoni di locazione insoluti.
La ricorrente ha eccepito di aver validamente esperito il recesso ai sensi dell’art. 4 L, 392/78, per gravi motivi consistenti nel disturbo arrecatole dal continuo abbaiare di un cane di proprietà dell’inquilino del piano sovrastante; chiedeva quindi di dichiararsi risolto il contratto di locazione a far data dal 1.04.04 senza nulla più dovere. Il Tribunale di Bergamo ha ritenuto valido il recesso esercitato dall’opponente ed ha revocato il decreto ingiuntivo opposto.
La Corte di appello di Brescia, con sentenza depositata il 28-5-2007, ha confermato la sentenza di primo grado.
Propone ricorso la OMISSIS Srl con un motivo.
Non presenta difese l’intimata.
Motivi della decisione
l. Con l’unico motivo la società ricorrente denunzia violazione artt.1575 e 1585 ce. Ed erronea applicazione dell’articolo quattro legge 392/78.
Sostiene la ricorrente che i gravi motivi legittimanti il recesso dal contratto di locazione non possono mai essere costituiti dal fatto illecito del terzo; in tal caso il legislatore ha previsto che il conduttore possa agire direttamente contro l’autore del fatto illecito, ma non ha previsto in alcun modo che il conduttore possa recedere semplicemente dal contratto.
Nel caso di specie, in violazione dell’ordinaria diligenza, la conduttrice non si è rivolta all’autorità giudiziaria competente e non ha chiesto la cessazione delle molestie di fatto . Tale comportamento, secondo l’assunto della ricorrente, equivale ad aver dato causa al motivo stesso.
2.Il motivo è infondato
La giurisprudenza di questa Corte ha costantemente affermato che i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi degli artt. 4 e 27 I. 27 luglio 1978 n. 392, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione (Cass. 10 dicembre 1996, n. 10980, cfr. Cass. 260-91; Cass. 11466-92; Cass. 1098-94 Cass. 8-3-2007 n.5328).
3. Come affermato dalla Corte d’appello, in presenza di molestie di fatto, in base all’articolo 1895 ce, il conduttore ha la facoltà di agire personalmente contro il terzo, ma tale previsione non esclude il ricorso ad altri strumenti di tutela giuridica sul rilievo che costringere il conduttore a continuare ad detenere il bene e ad agire in giudizio contro il terzo, che è una sua facoltà e non un obbligo, è manifestamente contrario al quadro normativo teso ad ampliare I poteri del conduttore ,mentre anche il locatore ha un’azione autonoma nei confronti del terzo dell’eventuale pregiudizio economico subito
4. Nella fattispecie la sentenza impugnata ha fatto corretta applicazione di detti principi di diritto, rilevando che la dismissione della detenzione dell’immobile non era dipesa da arbitraria volontà del conduttore, ma da esigenze esterne, costituite dal continuo abbaiare del cane, che aveva arrecato pregiudizio alla salute della signora Sportelli, provato dalla testimonianza del coniuge e del suo medico curante.
5. Ha ritenuto che le condizioni di stress indotte dal disturbo alla quiete e al riposo notturno, con precise ripercussioni alla salute, pacificamente sopravvenute rispetto all’inizio del rapporto di locazione, rendessero oltremodo gravosa, se non intollerabile la prosecuzione del rapporto locatizio per causa indipendente dalla volontà del conduttore.
6. Il motivo è quindi infondato sotto il profilo dell’assunta violazione e falsa applicazione dell’art. 27, c. 8, I. n. 392/1978. 6.1.
Diventa poi una questione che attiene alla motivazione della sentenza se effettivamente nella fattispecie sussistessero i requisiti della sopravvenienza ed imprevedibilità dei gravi motivi e se gli stessi fossero stati determinati da un fattore esterno. Sotto questo profilo, il motivo di ricorso non presenta censure. Nulla spese stante l’assenza dell’intimato.
P.Q.M.
La corte rigetta il ricorso. Nulla spese
Roma 27 marzo 2014
